Który fundusz parasolowy wybrać?

O odpowiedź na to pytanie jest równie trudno jak w przypadku funduszy klasycznych. Cel funduszy inwestycyjnych, w tym parasolowych, jest ten sam – inwestować pieniądze klientów w papiery wartościowe (akcje, obligacje, bony skarbowe), tak aby zwiększać ich wartość. W połowie 2010 roku inwestorzy mieli do wyboru 30 funduszy parasolowych, a co kilka miesięcy powstają nowe. Nie ma jednego idealnego funduszu. Konkurencja na rynku jest coraz większa, a zatem jest w czym wybierać. Wystarczy tylko odrobinę się przygotować i pamiętać, aby nie lokować wszystkich oszczędności w jednym funduszu. Nie ma potrzeby ograniczać sobie swobody wyboru.

Na jakie koszty musimy być przygotowani inwestując w fundusze parasolowe?

Inwestując w fundusze parasolowe mamy zazwyczaj do czynienia z 3 rodzajami kosztów:

1. Prowizja za nabycie/sprzedaż jednostek uczestnictwa. Stanowi określony procent sumy nabywanych/sprzedawanych jednostek. Średnio wynosi od 1% do 4% w zależności od rodzaju subfunduszu. Najwyższe prowizje są w akcyjnych, najniższe w pieniężnych. Co istotne dla klientów, część funduszy parasolowych pozwala całkowicie ominąć opłaty dzięki funkcjonującym systemom transakcyjnym dostępnym na stronach www TFI i tzw. marketach funduszy inwestycyjnych, jakie prowadzą m.in. mBank i Multibank. Ominięcie tych opłat oznacza wymierne oszczędności, które w ostateczności podnoszą nasz zysk.

2. Prowizja za zarządzanie funduszem, liczona jako określony procent wartości aktywów funduszu. Jej nie mamy możliwości ominąć ani zmniejszyć. Możemy jedynie porównać ją do opłat w innych funduszach i potraktować jako jeden z czynników za lub przeciw danemu funduszowi.

3. Opłata za konwersję. To nowość, która pojawia się w funduszach parasolowych. Konwersja to nic innego jak przenoszenie jednostek uczestnictwa pomiędzy subfunduszami. Inwestowanie w fundusze parasolowe wymaga od inwestora podstawowej wiedzy, a na pewno znajomości zasad ich funkcjonowania. Nikt za nas nie podejmie decyzji o tym w jakim funduszu mają znaleźć się zgromadzone pieniądze.

• obniżenie wysokości maksymalnych cen mieszkań lub kosztów budowy, na które będzie można zaciągnąć preferencyjny kredyt (zmniejszenie współczynnika określającego średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych z 1,4 do 1,1);
• wprowadzenie zmiany ograniczającej wiek kredytobiorcy zaciągającego preferencyjny kredyt do maksymalnie 35 lat (w przypadku małżeństw jest to górna granica wieku starszego z małżonków);
• wyłączenie z programu finansowania preferencyjnym kredytem transakcji zawieranych na rynku wtórnym;
• poszerzenie katalogu osób, które będą mogły przystąpić do kredytu w przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorcę zdolności kredytowej;
• określenie dodatkowych czynników, które powodują zaprzestanie stosowania dopłat do oprocentowania;
• zakończenie okresu przyjmowania wniosków o preferencyjny kredyt z końcem 2012 roku;
• wejście w życie przepisów nowelizacji po 14 dniach od dnia ogłoszenia ustawy.

Transfery pomiędzy rachunkami prowadzonymi w tym samym banku nie muszą przechodzić przez izbę rozliczeniową i mogą odbywać się natychmiastowo. Wiele zależy w tym przypadku od sprawności systemu informatycznego banku. Niektóre instytucje pozwalają na całodobowe przelewanie środków, inne tylko w określonych godzinach. Warto także dodać, że będące częścią BRE Banku mBank i MultiBank, mimo iż posługują się odrębnymi markami, od niedawna umożliwiają błyskawiczne wewnętrzne transfery pomiędzy swoimi rachunkami. Powstające systemy płatności mobilnych (jak np. SkyCash) mimo, że obiecują szybszy obieg pieniądza, nie są jeszcze w stanie funkcjonować samodzielnie, bez połączenia z bankowymi rachunkami. Podobne niedostatki mają tzw. płatności e-mailowe (chociażby PayU.pl). Przepływ pieniądza jest błyskawiczny, lecz wykorzystanie go do kolejnych transakcji wymaga wypłaty np. na konto osobiste. W najbliższych latach wiele zapewne pod tym względem się nie zmieni. Prawdziwy jakościowy przełom przynieść mogłyby tylko jakieś niespodzianki ze strony KIR. Zapewne wielu klientów wyczekuje ich z niecierpliwością.

Ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (in. niskiego wkładu), ubezpieczenie wartości nieruchomości i ubezpieczenie tytułu prawnego – te cztery typy produktów towarzyszących kredytom hipotecznym uznano za najczęstsze i postawiono w centrum uwagi. Bo choć nie zawsze idą w komplecie, każdy kredytobiorca miał do czynienia co najmniej z jednym z nich.

Rekomendacja zaleca bankom jak postępować w związku z ww. polisami, zarówno na linii bank-ubezpieczyciel, jak i bank-klient banku. W tej pierwszej relacji rekomenduje się m.in., by to bank odpowiadał za autentyczność i prawidłowość dokumentacji niezbędnej do wykonania umowy ubezpieczenia finansowego. W relacji bank-klient dobre praktyki odnoszą się zarówno do reguł obsługi klienta, kształtu dokumentacji, formułowania kosztów ubezpieczenia, jak i okoliczności wypłaty odszkodowania. Wśród najważniejszych postanowień znalazło się chociażby to o nieponoszeniu przez klienta ciężaru składki ubezpieczeniowej, do której zapłaty zobowiązany jest bank jako ubezpieczający.

Dlatego grono bankowo-ubezpieczeniowe doczekało się dziś już kolejnego dokumentu dotyczącego dobrych praktyk. Taki kierunek działania to głośne przyznanie: nie zawsze jest dobrze, wciąż może być lepiej. Lutowa publikacja Rekomendacji to zamknięcie pewnego okresu w życiu specjalnie ukonstytuowanego w PIU zespołu ds. bancassurance. To jednak nie koniec działalności tej grupy, zapewnia jej przewodnicząca, Małgorzata Knut, na co dzień członek zarządu BRE Ubezpieczenia Sp. z o.o. W najbliższym czasie Zespół ds.bancassurance zajmie się polisami inwestycyjnymi sprzedawanymi w bankach. Zadaniem dotyczącej ich rekomendacji będzie wyraźne oddzielenie produktów bankowych od ubezpieczeniowych, bo z ich częścią wspólną klienci wciąż miewają problemy.

Przyjęcie przez banki dobrych praktyk w bancassurance to znakomity środek PR-owy. Kolejna rekomendacja, kilka miesięcy pracy, konsultacje wszystkich zainteresowanych stron, troska o losy klienta – trudno o lepsze światło na swą działalność. Kredytobiorcom wypada życzyć, by rozjaśniło nierzadko mgliste warunki polis.

Odwrócona hipoteka, nad którą pracuje ministerstwo, to produkt bardziej zaawansowany i sformalizowany. Dzięki temu w polskim prawie pojawi się takie pojęcie i zaczną ją oferować banki. Założenia opublikowane przez MF mówią m.in. o tym, że odwrócona hipoteka ma dotyczyć nie tylko nieruchomości mieszkalnych, ale i działek. Ustawa ma zawierać szereg zabezpieczeń dla klientów, m.in. chodzi o sytuację, w której klient umiera krótko po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Projekt zabezpiecza jego spadkobierców – będą oni mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu i odzyskanie nieruchomości. Odwrócona hipoteka ma być przeznaczona nie tylko dla osób samotnych. Projekt ustawy przewiduje, że umowę podpisać będą mogli także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obydwojga małżonków. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką – wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki.

Warto jednak wiedzieć, że istnieją i inne sposoby na uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanym mieszkaniu. Można je przecież sprzedać i albo kupić mniejsze (lub położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji), albo wynająć inne mieszkanie. Finansowo to najlepsze rozwiązanie, jednak dla wielu osób wizja przeprowadzki jest nie do przyjęcia, bo przecież zgodnie z polskim przysłowiem „Nie przesadza się starych drzew”. W przypadku odwróconej hipoteki, kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia śmierci, jest to zatem sytuacja bardziej komfortowa.

Komisja zrezygnowała z propozycji ograniczenia udziału kredytów walutowych w portfelach banków do 50%. Zapis ten, umieszczony w ogłoszonym w lecie 2010 r. projekcie, budził spore kontrowersje. Protestowały w szczególności banki – Związek Banków Polskich w opublikowanym w sierpniu zeszłego roku stanowisku przewidywał negatywne konsekwencje tego rozwiązania: problemy banków z płynnością, niebezpieczeństwo wystąpienia kolejnej wojny depozytowej i wzrost cen złotego na rynku międzybankowym. Wprowadzenie limitu skazywałoby część banków na faktyczne zamrożenie oferty kredytów denominowanych w walutach obcych, a dla klientów detalicznych oznaczałoby utrudniony dostęp do finansowania opartego o waluty inne niż polski złoty.

Wśród umieszczonych w ostatecznej wersji znowelizowanej rekomendacji zapisów znalazły się fragmenty szczególnie interesujące potencjalnych kredytobiorców. Zmienia się podejście do badania zdolności kredytowej w przypadku kredytów z okresem spłaty dłuższym niż 25 lat. Bank oceniając możliwości finansowe wnioskodawcy, który stara się o kredyt na 30 czy 40 lat, będzie sprawdzał czy kredytobiorca podoła spłacie rat przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na ćwierć wieku. Oznacza to przeprowadzanie symulacji w oparciu o wyższe zakładane raty kredytowe, co bezpośrednio przełoży się na wyższe wymagania co do sytuacji finansowej kredytobiorcy.

Co więcej, jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, to bank powinien uwzględnić w badaniu zdolności kredytowej zmianę wysokości dochodu wnioskodawcy. W jaki sposób banki oceniać będą przyszłe dochody emerytów? Tego jeszcze nie wiadomo, ale zapis ten może budzić uzasadnione kontrowersje. Osiągnięcie wieku emerytalnego nie jest jednoznaczne z przejściem na emeryturę (i zmianą poziomu dochodów), a w perspektywie najbliższych 25 lat trudno nawet ocenić jaka będzie granica wieku uprawniająca do świadczeń emerytalnych (planuje się jej podniesienie).

Zmianie ulega także wskaźnik wydatków na obsługę długu w stosunku do dochodów netto używany podczas badania zdolności kredytowej na potrzeby kredytów w walutach obcych. Do tej pory kredytobiorca nie mógł przeznaczać na spłaty rat więcej niż 50% swoich dochodów netto lub 65%, jeśli jego dochody przekraczały średnią krajową (niezależnie od waluty kredytu). Zgodnie z nowymi zasadami wskaźnik ten zostaje obniżony do 42% dla kredytów walutowych. Komisji przyświecała zapewne myśl o wprowadzeniu dodatkowego bufora bezpieczeństwa w przypadku gospodarstw domowych zaciągających zobowiązania denominowane w walutach. Można także podejrzewać, że zapis ten wprowadzono niejako „zamiast” ograniczeń dotyczących całości portfela kredytowego – w propozycji zmian w Rekomendacji S opublikowanej w zeszłym roku nie był on obecny. Jego bezpośrednim efektem będzie zapewne dalsze ograniczenie dostępu do kredytów walutowych.

Na przygotowanie się do większości opublikowanych zmian banki mają 6 miesięcy. Wybrane rekomendacje (m.in. zmieniające procedury badania zdolności kredytowej) zaczną obowiązywać najpóźniej przed końcem 2011 roku. Do tego czasu muszą zostać rozstrzygnięte i doprecyzowane liczne niejasności w przedstawionym przez KNF dokumencie. O faktycznym wpływie nowych regulacji na rynek finansowania nieruchomości przekonamy się zatem dopiero za ponad pół roku.

Rząd zadecydował. Single płaczą, deweloperzy rozdarci, banki z niezłym orzechem do zgryzienia, a wśród klientów panuje kompletna konsternacja. Budżet nie wytrzyma ciężaru rynku kredytów hipotecznych. Teraz czekamy na krok banków, którym popsuto najlepszy produkt hipoteczny, a nie dano w zamian żadnych alternatyw. Czy czeka nas rywalizacja na bankowe marże? Bez sztucznego pobudzania rynku, banki muszą zadecydować, czy odkręcić przysłowiowy kurek z kredytami. Przypuszczalnie mają kwartał na zastanowienie. Później założenia polityków zaczną wchodzić w życie.

Gdy w Rodzinie na Swoim mogliśmy kupić mieszkanie droższe niż mediana cen transakcyjnych na rynku i nadal dopłacał do interesu Skarb Państwa, trudno się dziwić, że ceny w wielu miastach nie chciały nawet minimalnie spadać. Póki zarówno banki, jak i deweloperzy dobrze na tym zarabiali – nie było problemu. Skoro znamy już założenia rządu to pozostaje nam ostatnia prosta, czyli okres przed wejściem zmian w życie. Czego możemy się spodziewać? Silniejsza promocja banków, które już prześcigają się minimalną marżą i promocyjnymi cenami na Rodzinę na Swoim. W porównaniu z 2009 rokiem, marże banków i tak spadły prawie o połowę. Jeśli do tego dodamy wysokie limity cen mieszkań w programie dopłat, to dla wielu Polaków trafiła się całkiem niezła okazja do nabycia nieruchomości. Spora część klientów jeszcze czekała na spadki cen kredytów, ale ze świadomością, że Rodzina na Swoim zostanie z nami do 2012 roku. Kto chce skorzystać z pieniędzy Skarbu Państwa musi się spieszyć – takie komunikaty będą często spotykane zarówno w bankach, u deweloperów, jak i doradców finansowych.

Jak utrzymać wysoką dynamikę sprzedaży kredytów, którą widzieliśmy w 2010 roku? Banki będą musiały poważnie zastanowić się nad kolejnymi obniżkami. Przy niższych limitach cen, nic nie uratuje deweloperów, którzy mają jeszcze sporo do sprzedania. Jeśli znacząco spadnie udział Rodziny na Swoim w całej akcji kredytowej, to pozostaje nadzieja na nie tyle spadek cen nieruchomości, co może chociaż ich urealnienie.

Kredytobiorcy spłacający kredyty hipoteczne w polskiej walucie mogą być pewni wzrostu rat. Sztywna konstrukcja tych produktów, polegająca na uzależnieniu wysokości oprocentowania od ceny pieniądza na rynku międzybankowym (najczęściej 3-miesięcznego WIBOR-u) oznacza, że warunki kredytowania automatycznie dostosują się do nowych okoliczności. WIBOR 3M rósł od lata 2010 r., kredytobiorcy odczuli już więc, chociaż w niewielkim stopniu, rosnącą cenę bankowego pieniądza.

Zmiana stopy lombardowej NBP pociąga za sobą wzrost maksymalnego oprocentowania kredytów i pożyczek uregulowanego przez tzw. ustawę antylichwiarską. Górna granica pobieranych odsetek przesunie się z 20% do 21%. Banki prawdopodobnie skwapliwie wykorzystają tę okazję, by podwyższyć oprocentowanie najbardziej ryzykownych produktów – kart kredytowych i pożyczek konsumpcyjnych. Korekta stóp NBP może być także sygnałem do wprowadzenia zmian w tabelach oprocentowania linii kredytowych w ROR i innych produktów, w których oprocentowanie nie jest wprost uzależnione od parametrów z rynku międzybankowego.

Skutki podwyżki stóp procentowych odczują także oszczędzający. Informacje o podwyżkach stawek proponowanych deponentom napływają z banków już od listopada. Szczególnie mniejsze banki, agresywniej konkurujące o depozyty gospodarstw domowych, chętnie podnosiły oprocentowanie lokat. Zjawisko to dotyczyło przede wszystkim produktów „blokujących” środki na średni okres – lokat 6-, 12-miesięcznych i dłuższych. W ten sposób instytucje bankowe próbowały wyprzedzić rozwój wypadków i zapewnić sobie dopływ depozytów zanim cena pieniądza pójdzie w górę.

Zmiana stóp zmusi do podwyżek oprocentowania także banki o większym udziale w rynku, z reguły dość ospale reagujące na posunięcia mniejszych konkurentów. W odróżnieniu od rynku kredytowego, gdzie zmiany cen będą widoczne stosunkowo szybko, na rynku depozytowym spodziewać się można znacznie wolniejszej i stonowanej reakcji. Niewykluczone, że znaczące zmiany w cennikach banków zobaczymy dopiero po kolejnych podwyżkach.