Co nas czeka w przyszłym roku?
Biorąc pod uwagę ostatnie miesiące możemy optymistycznie patrzeć w 2011 rok na rynek kredytów hipotecznych. Marże kredytów, szczególnie złotowych, ulegają systematycznemu obniżeniu i należy przypuszczać, że konkurencja między bankami w tym zakresie zostanie utrzymana. Dlatego można wnioskować, że kolejne miesiące to czas dalszego obniżania marż. Warto jednak zwrócić uwagę na proponowane ograniczenia w programie „Rodzina na Swoim”. Po nowelizacji ustawy, takim kredytem nie będzie można sfinansować mieszkań z rynku wtórnego. Dodatkowo zmiana przewiduje możliwość udzielenia kredytu osobom samotnym. Do tej pory mogły one uzyskać taki kredyt, jednak tylko w sytuacji, gdy samotnie wychowywały dziecko. W roku 2011 należy także spodziewać się nowelizacji Rekomendacji SII. Według projektu zaproponowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego w portfelu kredytów hipotecznych udział kredytów udzielonych w walutach obcych nie będzie mógł przekroczyć 50%. Może to spowodować nieco ograniczony dostęp do kredytów walutowych w niektórych bankach, jednak z pewnością nie zahamuje znacząco akcji kredytowej. Tym bardziej, że ostateczny kształt rekomendacji nie jest jeszcze znany i można oczekiwać, że przyjmie ona łagodniejszą formę niż zaproponowana przez KNF.
Podsumowanie 2010r roku na rynku kredytów hipotecznych.
Stabilizacja, większa dostępność, poluzowana polityka – tak można scharakteryzować 2010 rok na rynku kredytów hipotecznych.
Można stwierdzić, że powróciliśmy do normalnej – dobrej skali kredytowania hipotecznego. Chociaż nie obyło się bez istotnych zmian, np. dotyczących preferowanych walut, ogólnie rok 2010 można uznać za udany. Po burzliwym 2008 i 2009 roku bieżący przyniósł stabilizację, rynek kredytowy stał się przewidywalny. Przez ostatnie lata funkcjonowaliśmy w świecie zdominowanym przez kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Dominująca pozycja tej waluty została ograniczona przez kryzys gospodarczy, z którym zmagał się świat od połowy 2008 roku. Niewątpliwie w tym roku królem walut w kredytach był złoty polski, a królową euro. Obserwowaliśmy dalszy wzrost udziału kredytów w walucie europejskiej. Średnio co piąty kredyt hipoteczny był w tym roku udzielany właśnie w euro, co stanowi duży wzrost do zeszłego roku, kiedy to co 10 kredyt był finansowany walutą unijną. W 2010 roku większość banków na dobre zapomniała o franku, co potwierdza liczba udzielonych kredytów. Dopiero co 20 Polak decydował się na tą walutę finansowania kredytu. Co prawda kredyty w szwajcarskiej walucie były i są ciągle dostępne w ofercie kilku instytucji kredytujących, jednak z reguły są to oferty z bardzo wysokimi marżami i, mimo iż stopa referencyjna LIBOR jest na poziomie ok. 0,17%, to łączne oprocentowanie jest zdecydowanie wyższe niż dla kredytu w euro.
Hipoteki: spadają raty kredytów walutowych.
Od początku lipca bieżącego roku kurs franka odnotował spadek o 18 groszy. Pomimo wzrostu stawki LIBOR dla tej waluty, kredytobiorca zadłużony we franku płaci dziś ratę niższą o ponad 5% niż przed kwartałem.
Mimo, że euro króluje wśród aktualnie zaciąganych kredytów hipotecznych w obcych walutach, w całości portfela hipotecznego stanowi ona nie więcej niż 3%. Głównie dominuje w nim frank szwajcarski. Na koniec I półrocza 2010 r. ponad 65% portfela kredytów hipotecznych rozliczane było w walutach, z tego 90,5% we franku. Nic więc dziwnego, że zmiany kursu tej waluty budzą w naszych rodakach dosyć spore zainteresowanie.
Zmiana raty kredytu we franku szwajcarskim:
Data/LIBOR 3M CHF/średni kurs NBP/rata kredytu:
VI 2007/2,47%/2,3098/1221 zł
VII 2010/0,11%/3,1501/1224 zł
X 2010/0,18%/2,9648/1163 zł
Przyjęte założenia: kredyt na 250 tys. zł na 30 lat, zaciągnięty w czerwcu 2007 z marżą 1,2 pkt proc.
Zmiana raty kredytu w euro:
Data/EURIBOR 3M/średni kurs NBP/rata kredytu:
VII 2010/0,78%/4,1529/1160 zł
X 2010/0,98%/3,9711/1137 zł
Przyjęte założenia: kredyt na 250 tys. zł na 30 lat, zaciągnięty w lipcu 2010 z marżą 2,5 pkt proc.
Według prognoz głównego ekonomisty Getin Noble Banku, jeszcze przed końcem 2010 roku rozpocznie się cykl podwyżek stóp procentowych, co w efekcie powinno doprowadzić do dalszego umocnienia złotego. Przy ostatniej serii podwyżek stóp (kwiecień 2007 – czerwiec 2008) złoty zyskał 17% wobec franka i 13,5% wobec euro.
Propozycje ZBP do projektu zmiany rekomendacji S II.
Zmiana rekomendacji S II Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącej ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie ma na celu ograniczenie udzielania walutowych kredytów hipotecznych (poziom kredytów walutowych w portfelu max. 50%), przy badaniu zdolności kredytowej uwzględnianie maksymalnego 25 okresu kredytowania (również w złotych). 7 października Związek Banków Polskich przekazał do KNF swoje uwagi do projektowanej zmiany rekomendacji S II.
Poniżej prezentujemy wybrane, najistotniejsze uwagi:
• Wprowadzenie okresu przejściowego - celem jest, aby data wejścia w życie rekomendacji wprowadzających maksymalny udział kredytów walutowych w portfelu banków została ustalona na minimum 18 miesięcy od daty ogłoszenia przyjętej wersji Rekomendacji. Umożliwi to bankom zbudowanie nowych strategii biznesowych i powolne wygaszanie kredytów walutowych. Zostały już poczynione wszelkie plany budżetowe na 2011 rok i wprowadzanie tak drastycznych zmian bez odpowiedniego wyprzedzenia uderzy w stronę przychodową banków.
• Przyjęcie 30-letniego okresu kredytowania (zamiast proponowanego przez UKNF 25-letniego) jako podstawę do określania zdolności kredytowej w przypadku kredytów z dłuższym okresem amortyzacji. Jest to okres kredytowania najczęściej wybierany przez kredytobiorców. Jest to również standardowo przyjmowany okres do określania zdolności kredytowej także na rozwiniętych rynkach, na których rynek kredytów hipotecznych ma znacznie dłuższą niż w Polsce historię. Jednocześnie, w naszej ocenie, wydłużenie proponowanego przez UKNF okresu o 5 lat pozostanie w zgodzie z zamysłem UKNF, jaki został zaprezentowany w uzasadnieniu 25-letniego okresu.
• Zwrócono uwagę na to, iż proponowane w projekcie zmiany rekomendacji S II ograniczenia akcji kredytowania budownictwa mieszkaniowego zbiegają się w czasie z wejściem w życie w 2011r. ograniczeń zawartych w Rekomendacji T (limit zadłużenia, testy warunków skrajnych przy badaniu zdolności kredytowej na zmienną stopę procentową i kurs walutowy), podwyższeniem VAT na usługi budowlane, zapowiedzią wygaszania „Programu Rodzina na Swoim, co negatywnie wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce i cały przemysł budowlano – mieszkaniowy. Wydaje się, iż celem nadzoru bankowego powinna być dbałość o bezpieczne funkcjonowanie sektora bankowego, a nie wywieranie wpływu na politykę gospodarczą kraju.
• Nadzór powinien dokonać szczegółowej analizy wpływu proponowanych zmian na akcję kredytową banków.
• Limit dla kredytów walutowych - limit dotyczący kredytów walutowych zawarty w rekomendacji 2.3.7 (w projekcie 50%) nie powinien dotyczyć istniejącego portfela. Ustalenie jakiejkolwiek proporcji kredytów walutowych/indeksowanych w odniesieniu do istniejącego portfela będzie usankcjonowaniem prawa działającego wstecz oraz stworzy warunki nierównej konkurencji.
Udział kredytów walutowych w portfelu nowo udzielanych kredytów mógłby zostać ograniczony do poziomu 30% wartości portfela.
Rozwiązanie takie wpłynie zarówno na ograniczenie bieżącej produkcji walutowej (z pełną gwarancją ograniczenia), jak i płynnie spowoduje stopniowe zmniejszanie udziałów kredytów walutowych w portfelach poszczególnych banków do oczekiwanego przez nadzór poziomu. Ponadto, nie spowoduje ono konieczności przeprowadzenia drastycznych, nagłych zmian w przyjętych przez banki strategiach.
• Wiek emerytalny – proponowane jest usunięcie zapisów dotyczących uwzględniania w ocenie zdolności kredytowej prawdopodobnego obniżenia dochodów z uwagi na wkroczenie w wiek emerytalny klienta w okresie spłaty ekspozycji (Rek. 3.1.4), ponieważ: osiągnięcie przez klienta wieku emerytalnego nie jest równoznaczne z automatycznym przejściem na emeryturę oraz zmniejszeniem poziomu uzyskiwanych dochodów (zwłaszcza z takich źródeł dochodów jak własna działalność gospodarcza), w odniesieniu do zmian w zakresie sytemu emerytalnego (I i II filar) nie ma możliwości jednoznacznego oszacowania o ile po przejściu na emeryturę dochody klienta spadną – będzie to uzależnione od wielu czynników. Dodatkowo aktualnie istnieje duża niepewność w zakresie kształtu przyszłych rozwiązań dotyczących systemu emerytalnego, będą występować trudności w interpretacji wieku emerytalnego w kontekście grup uprzywilejowanych do wcześniejszych emerytur (np. służby mundurowe – żołnierze, policja), w przypadku których przejście na emeryturę nie jest równoznaczne z osiągnięciem np. 65 roku życia, banki wskazują na lepszą jakość portfela spłacanego przez emerytów, inne parametry wprowadzone rekomendacjami S i T w wystarczającym stopniu ograniczają maksymalne kwoty kredytów oraz dodatkowo ryzyko transakcji w momencie przejścia wnioskodawcy na emeryturę będzie znacząco niższe (np. w ciągu 20 lat nastąpi wzrost nominalnej kwoty wynagrodzenia – co najmniej o 60%, klient spłaci większą część ekspozycji co spowoduje spadek DTI – np. z 50% do 20%, zaś LTV spadnie z 80% do 40%), z propozycji zmian regulacyjnych Unii Europejskiej oraz zapowiedzi rządu wynika, iż wiek emerytalny w Polsce zostanie znacznie podwyższony.
Konieczna zmiana wizerunku.
Banki już nie są, w społecznym odbiorze, instytucjami zaufania publicznego. Są natomiast przez klientów postrzegane jako kolejne organizacje, które chcą na nich zarobić. Bankowcy, zamiast podstawiać sobie wzajemnie nogę, powinni wspólnie popracować nad odbudową wizerunku sektora.
Zdaniem specjalistów, największy od lat 30. ubiegłego wieku kryzys finansowy zmienił postrzeganie banków przez społeczności i klientów indywidualnych.
Niestety, na gorsze. Odbudowanie zaufania klientów będzie instytucje finansowe kosztowało mnóstwo czasu i ogrom środków. Dodatkowo, brak zaufania do banków jest skutecznie podtrzymywany przez politykę, jaką prowadzą banki wobec siebie nawzajem. Do przeszłości należą już właściwie czasy, w których bank był instytucją zaufania publicznego. Klienci nie mają złudzeń – produkty bankowe, nawet najbardziej kuszące, są tylko i wyłącznie produktami. A jeśli bank chce je sprzedawać, to z pewnością po to, żeby na tym zarobić.
Klienci coraz częściej pytają – jaka jest np. różnica między lokatą a polisą ubezpieczeniową? Jeśli dobrze się przyjrzeć obu produktom, to właściwie takiej różnicy, z punktu widzenia klienta, generalnie nie ma. I tu, i tu wpłaca pieniądze, którymi instytucja finansowa obraca. I w jednym, i w drugim przypadku będzie mógł skorzystać z tych pomnożonych środków dopiero po odpowiednio długim czasie, chyba, że zdecyduje się zrezygnować z zysków i je zupełnie wycofać.
Tylko, że firma ubezpieczeniowa polisę wypłaci – a w przypadku banku lokata nie jest już takim pewnym zabezpieczeniem środków.
Banki upadają (ostatnie dwa lata pełne były informacji o kłopotach banków w USA, czy na Islandii), mają kłopoty, a w swojej polityce odnośnie realizacji targetów posuwają się często do nadużyć wobec klientów.
Czy czymś innym niż takim nadużyciem było bowiem wystawianie setek firm na wykupowanie opcji walutowych, w których mógł być tylko jeden wygrywający – nie klient, a bank? Czy czymś innym było też oferowanie kredytów hipotecznych wiążących klientów z bankiem na dekady, ale obciążonych tak dużym ryzykiem, że w przypadku niepewności na rynkach finansowych, wielu klientów było postawionych pod ścianą z ratami, które po wielokroć przekraczały ich możliwości finansowe?
Z czasem na portalach społecznościowych zaczęły powstawać pseudo-oddolne akcje klientów kierowane przeciw macierzystym bankom. Głośna już akcja „Nabici w mBank” była po trosze podgrzewana przez konkurentów grupy BRE. W ich interesie było bowiem osłabienie konkurenta. Tyle, że to nie niewinni rzucali kamieniami. I to nie tylko ten jeden bank ucierpiał na osłabieniu wizerunku. Sektor bankowy ma dzisiaj wyjątkowo niskie notowania.
Paradoksalnie konieczność wprowadzenia postanowień bazylejskich, które mają służyć bezpieczeństwu banków i konieczność implementowania kolejnych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego działa tu na korzyść odbioru banków jako instytucji zaufania publicznego, chociaż i tak całość jest odbierana przez opinię publiczną jako bat nad niepokornymi bankami.
Jeśli szefowie największych banków w Polsce nie zaczną wspólnie działać na rzecz przywrócenia zaufania do banków to za rok, dwa będą traktowane jako zło konieczne. I przegrają walkę o klienta z bankami z powodzeniem budującymi swój wizerunek w krajach ościennych – w Niemczech, Czechach, na Słowacji czy niesąsiadujących z nami Wyspach Brytyjskich.
-
Luty 2012 P W Ś C P S N « mar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
